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聚焦商业地产变革之路|百货门店固定租金模式遇挑战,银座股份尝

作者:匿名 时间:2019-10-30 17:14:39

我们的记者李将在未来向北京报道

为了应对激烈的市场竞争和疲软的日用百货行业环境,银座集团有限公司(以下简称“银座”)正试图寻找一种模式转变。

最近,银座公司旗下的几家大型百货公司或商店宣布将继续出租房产。例如,泉城购物广场与济南市建设投资有限公司签订了一份为期15年的租赁合同,租金约为3.9亿元。

然而,银座的一些商店不再采用这种固定租金模式。最近,银座股份董事会秘书办公室的相关负责人告诉《华夏时报》,“百货商店业务肯定不如往年繁荣。银座股份也试图改变各种模式,例如,几家商店正试图出口管理,一些商店正试图将原来的固定租金模式转变为利润分享模式。然而,没有人能确定哪种模式必须有效。只能说,在这段时间里,这是一个相对较好的选择,而不是绝对的选择。”

尝试利润分享模式

银座股份作为一家从事商品零售业务的公司,主要拥有百货公司、大型超市和购物中心。银座始于山东,早年在山东各地开设了更多商店。目前,银座在山东省12个城市有布局,近年来已扩展到石家庄、保定、张家口等河北省城市。

为了开展商业零售业务,银座股份及其子公司需要寻找合适的租赁物业,租赁期限约为1-20年。其中一些财产由银座的附属公司持有,构成附属交易,而另一些则向外部开发企业寻求财产租赁。

每年产生的租金都计入经营成本,即销售成本和管理成本,占较大比例。例如,上半年,约有1.59亿元的租赁费计入销售费用,在所有科目中仅次于员工工资,约占销售费用的20%。此外,管理费中还包括584.5万元的租赁费。

银座股份的营业场所通常从房地产开发商处租赁,租期固定为5-20年。例如,济南市中心的泉城购物广场是银座从济南市建设投资有限公司租赁的,他们从2004年就已经达成租赁合作。最近银座股份以约3.9亿元的租金租赁给济南市建设投资有限公司,租期为15年。

更多的是向相关方出租。最近,银座的子公司泰安银座商城将投资建设在泰安市东岳街77号的泰安银座城市广场租赁给泰安银座房地产开发有限公司,以扩大该店的营业场所。租赁房屋总建筑面积为56700.48平方米,租赁期限为一年,年租金为1655.5万元。

然而,银座股份近年来已经开始改变这种固定租赁模式,并尝试使用利润分享模式。

2015年,银座股份向房山东方省商辂房地产开发有限公司租赁了位于济南市长清区大学路2166号商业用地上的商业地产,租赁物业总建筑面积为22169.69平方米,租赁期为20年。租赁费用由保证租赁费用和利润分享租赁费用中的较高者支付。

临沂银座商城有限公司于2011年12月与临沂商辂房地产有限公司签订租赁合同。租期是20年。临沂银座商城有限公司凤凰分公司成立次日起,第一年免交租金。从第二年开始,凤凰分公司的年净利润首次为正时,25%作为保证租金。超过保证租金的,按照上一租赁年度净利润的25%支付租金,超过保证租金的,按照保证租金金额支付保证租金。

房地产开发商不同意

试图改变是一个艰难的过程,道路充满挫折。

今年上半年,银座的营业收入和净利润双双下降。其中,营业收入约64.03亿元,同比下降5.28%,上市公司股东净利润约6784.16万元,同比下降4.63%。

银座表示:“在当前的宏观经济环境下,为了应对行业内日益严峻的竞争形势,公司正在逐步进行各种业务调整,如门店专业运营的调整和商业模式的改变,这些都影响了当前商品销售收入的减少。

然而,最直接的原因是对违反租约造成的损失进行赔偿。今年上半年,银座股份涉及三起诉讼,都是租赁合同纠纷。一人被威海乐源房地产有限公司(以下简称“乐源房地产”)起诉。银座股份已经与乐源房地产签订了租赁合同。2017年,乐源房地产起诉银座股份违约,要求罚款5285.61万元,经济损失1.226818亿元。2019年5月20日,银座股份收到最终判决,要求其向威海乐源房地产有限公司支付4028.4万元罚款。

一是子公司东营银座商城有限公司(以下简称“东营银座”)与东营长安房地产开发有限公司(以下简称“东营长安”)之间的租赁纠纷。据了解,东营长安公司已与东营银座签订租赁合同,同意东营长安公司将位于东营市西四路256号的商业地产租赁给东营银座使用,租赁面积38197平方米,租赁期限20年。由于市场环境发生重大变化,双方未能就原租赁合同的协商修改及相关事宜达成一致。东营长安认为东营银座违约,要求东营银座单方解除租赁合同,并要求东营银座承担罚款3000万元,2018年12月5日至2019年7月7日共支付租金和物业费583.33万元。

关于上述租赁合同纠纷,银座股份董事会秘书办公室工作人员表示,公司希望与房地产开发商协商调整租金模式,即将固定租金改为利润分享模式,但对方不同意,导致了纠纷。

然而,这并没有阻止银座继续探索。银座股票在拓展早期形成的“百货+超市”模式的基础上,继续拓展一站式家庭娱乐购物中心,在山东各城市布局店铺,开发各种业态。与此同时,银座股份仍在研究差异化和错位经营,升级和创新业态,聚焦百货商场购物中心,探索新业态。

北京赵一零商务管理咨询有限公司首席顾问刘辉表示,近年来百货商场已经转型为购物中心,效果良好,基本稳定。由于百货商店行业受到电子商务的冲击,因此没有特别有效的方法来振兴该行业。

刘辉还表示,目前省会以下地级市和部分发达县级市的百货商场市场还不错,所以这些地方部分百货商场向县级市下沉的效果不错,但省会以上的百货商场市场并不理想。

责任编辑:张北编辑:张玉宁

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